1.2 Análisis del uso y la ocupación del suelo
Desarrolla el diagnóstico territorial del sistema de asentamientos humanos, uso y ocupación del suelo, equipamientos, movilidad, ambiente, riesgos e infraestructura básica.
1.2 Análisis del uso y la ocupación del suelo.
1.2.1 Zonas y manzanas de las áreas urbanas del cantón.
El área urbana de la parroquia Macas abarca una extensión aproximada de 1.167,15 hectáreas, lo que equivale al 23,67 % de la superficie total de la parroquia, estimada en 4.930,22 hectáreas, y representa apenas el 0,27 % de la superficie total del cantón Morona, que alcanza las 436.792,17 hectáreas. Dentro de este perímetro urbano, se han registrado un total de 9.23 predios distribuidos en 617 manzanas, las cuales están organizadas en diez zonas de planeamiento diseñadas para facilitar la gestión territorial. No obstante, la gestión urbana enfrenta un desafío significativo debido a la falta de actualización de las Normas Urbanísticas, ya que el marco regulatorio vigente proviene del Plan de Actualización de Uso y Ocupación del Suelo (PAUOS), elaborado en 2016. Esta falta de actualización normativa dificulta la adaptación a las dinámicas urbanas actuales, especialmente en un contexto de creciente complejidad en la planificación y gestión del uso del suelo, que requiere herramientas modernas y alineadas con las necesidades actuales de sostenibilidad, ordenamiento territorial y calidad de vida urbana.
El polígono delimitado como urbano en la parroquia Macas se encuentra dividida para fines de control del uso y la ocupación del suelo en diez zonas, los mismos presentan las siguientes características:
· La Zona de planificación 11 es el de mayor tamaño, pues abarca una superficie de 255,69 has, que representa el 21,91 % del total urbano; le sigue la Zona 09 con una superficie de 226,90 has que representa el 19,44 % del total; luego tenemos la Zona 02 con una superficie de 164,30 has que representa el 14,08 % del total; luego tenemos la Zona 03 con 130,66 has, que representa el 11,19 % del total urbano; luego está la Zona 07 con una superficie de 95,07 has que representa el 8,15 % del total; a continuación tenemos la Zona 01 con una superficie de 67,11 has; luego está la zona 08 con 66,27 has; le sigue la Zona 05 con 53,31 has; finalmente tenemos las Zonas 06 y 04 con 38,84 y 31,12 has respectivamente.
· En cuanto a la distribución de los predios en el territorio, podemos ver que los mismos se concentran en la Zona 07 con 1.970 unidades esto representa el 21,33 % del total; le sigue la Zona 09 con 1.870 unidades que representa el 20,25 %; luego tenemos a la Zona 02 con 1.403 unidades con el 15,19 % del total; a continuación, está la Zona 03 con 893 unidades que representa el 9,67 % del total; luego está la Zona 05 con 684 unidades que representa el 7,41 % del total; le sigue la Zona 01 con 626 unidades que representan el 6,78 % del total; luego la Zona 08 con 533 unidades que representa el 5,77 % del total; a continuación está la Zona 06 con 487 unidades; por último tenemos las zonas 11 y 04 con el 475 y 293 unidades respectivamente.
Tabla 5. Zonas, manzanas y predios. Cabecera cantonal Macas.
|
Zonas PAUOS |
Manzanas |
Predios |
Superficie |
|||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Has |
% |
|
|
Zona 01 |
50 |
8.10 |
626 |
6.78 |
67.11 |
5.75 |
|
Zona 02 |
95 |
15.40 |
1403 |
15.19 |
164.3 |
14.08 |
|
Zona 03 |
63 |
10.21 |
893 |
9.67 |
130.66 |
11.19 |
|
Zona 04 |
12 |
1.94 |
293 |
3.17 |
31.12 |
2.67 |
|
Zona 05 |
36 |
5.83 |
684 |
7.41 |
53.31 |
4.57 |
|
Zona 06 |
37 |
6.00 |
487 |
5.27 |
38.84 |
3.33 |
|
Zona 07 |
74 |
11.99 |
1970 |
21.33 |
95.07 |
8.15 |
|
Zona 08 |
47 |
7.62 |
533 |
5.77 |
66.27 |
5.68 |
|
Zona 09 |
158 |
25.61 |
1870 |
20.25 |
226.9 |
19.44 |
|
Zona 11 |
45 |
7.29 |
475 |
5.14 |
255.69 |
21.91 |
|
Predio aeropuerto |
37.88 |
3.25 |
||||
|
Subtotal |
617 |
100.00 |
9234 |
100.00 |
1167.15 |
100.00 |
|
(*). La zona 10, se encuentra fuera del límite urbano de la parroquia Macas y corresponde al área de protección y uso sostenible del cerro Quilamo, abarcando una superficie de 1.642,99 has. |
||||||
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Los polígonos que delimitan las cabeceras parroquiales presentan las siguientes características:
· La cabecera parroquial de General Proaño es la de mayor tamaño, alcanzando una superficie de 227,63 has; le sigue la cabecera parroquial de Río Blanco con una superficie de 56,87 has; a continuación está la cabecera parroquial de Cuchaentza con una superficie de 52,39 has; luego tenemos a la cabecera parroquial de Sinaí con una superficie de 52,22 has; luego está la cabecera parroquial de San Isidro con una superficie de 35,37 has; le sigue la cabecera parroquial de Alshi (9 de Octubre) con una superficie de 28,29 has; por último tenemos la cabecera parroquial de Zuñaccon una superficie de 11,99 has.
· En cuanto a la distribución de los predios en el territorio podemos ver que la cabecera parroquial de General Proaño es la que presenta un mayor nivel de fraccionamiento con 1.301 unidades: le sigue la cabecera parroquial de Río Blanco con 613 unidades; luego está la cabecera parroquial de San Isidro con 313 unidades; a continuación, tenemos a la cabecera parroquial de Sinaí con 310 unidades; le sigue la cabecera parroquial de Alshi (9 de Octubre) con 154 unidades; luego está la cabecera parroquial de Cuchaentza con 144 unidades; finalmente está la cabecera parroquial de Zuñaccon 106 unidades.
Tabla 6. Zonas, manzanas y predios. Cabeceras parroquiales.
|
Cabeceras parroquiales |
Manzanas |
Predios |
Superficie |
|||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Has |
% |
|
|
Alshi (9 de Octubre) (*) |
31 |
9.84 |
154 |
5.24 |
28.29 |
6.09 |
|
Cuchaentza (*) |
18 |
5.71 |
144 |
4.90 |
52.39 |
11.27 |
|
General Proaño |
134 |
42.54 |
1301 |
44.24 |
48.98 |
|
|
Río Blanco |
51 |
16.19 |
613 |
20.84 |
56.87 |
12.24 |
|
San Isidro |
38 |
12.06 |
313 |
10.64 |
35.37 |
7.61 |
|
Sevilla Don Bosco (*) |
- |
- |
- |
- |
- |
0.00 |
|
Sinaí (*) |
36 |
11.43 |
310 |
10.54 |
52.22 |
11.24 |
|
Zúñac (*) |
7 |
2.22 |
106 |
3.60 |
11.99 |
|
|
Subtotal |
315 |
100.00 |
2941 |
100.00 |
464.76 |
100.00 |
|
(*) Cabeceras parroquiales que no cuentan con un límite urbano oficialmente definido: Alshi (9 de Octubre), Cuchaentza, Sevilla Don Bosco, Sinaí y Zúñac |
||||||
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Mapa 4. Límite urbano, zonas y manzanas
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
1.2.2 Características de los predios y la edificación.
Las principales características de los predios localizados al interior del perímetro urbano de la ciudad de Macas que serán analizadas son las siguientes:
· Tamaño de los predios.
· Altura de la edificación.
· Tipo de implantación.
1.2.2.1 Tamaño de los predios.
Para el estudio sobre el tamaño de los lotes se ha considerado seis rangos de superficies: menores a 200 m2; 200-500 m2; 500-1.000 m2; 1.000-2.000 m2; y, mayor a 2.000 m2. En la ciudad de Macas, los más representativos son los predios que se encuentran en el rango de 300-500 m2, con un total de 3214 unidades, esto equivale al 34,81 % de la totalidad de los lotes contabilizados; luego están los predios comprendidos en el rango de 500-1.000 m2 con 2.170 unidades, que equivale al 23,50 % del total; a continuación, están los predios menores a 200 m2, con un total de 1.369 unidades, esto representa el 14,83 % del total; le siguen los predios que están en el rango de 200-300m2, con 1.271 unidades, que representan el 13,76 %; luego están los predios que se encuentran en el rango de los 1.000-2.000 m2, con 754 unidades, esto representa el 8,17 % del total; por último están los predios mayores a 2.000 m2, con 456 unidades, que representa el 4,94 % del total de predios catastrados.
Tabla 7. Tamaño de los predios. Cabecera cantonal.
|
Zonas |
< 200 m² |
200-300 m² |
300-500 m² |
500-1000 m² |
1000-2000 m² |
> 2000 m² |
Total |
|||||||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Zona 01 |
37 |
5.91 |
49 |
7.83 |
214 |
34.19 |
224 |
35.78 |
72 |
11.50 |
30 |
4.79 |
626 |
6.78 |
|
Zona 02 |
86 |
6.13 |
188 |
13.40 |
644 |
45.90 |
295 |
21.03 |
118 |
8.41 |
72 |
5.13 |
1403 |
15.19 |
|
Zona 03 |
24 |
2.69 |
39 |
4.37 |
360 |
40.31 |
307 |
34.38 |
85 |
9.52 |
78 |
8.73 |
893 |
9.67 |
|
Zona 04 |
19 |
6.48 |
49 |
16.72 |
99 |
33.79 |
92 |
31.40 |
20 |
6.83 |
14 |
4.78 |
293 |
3.17 |
|
Zona 05 |
58 |
8.48 |
175 |
25.58 |
238 |
34.80 |
165 |
24.12 |
31 |
4.53 |
17 |
2.49 |
684 |
7.41 |
|
Zona 06 |
74 |
15.20 |
82 |
16.84 |
223 |
45.79 |
85 |
17.45 |
18 |
3.70 |
5 |
1.03 |
487 |
5.27 |
|
Zona 07 |
918 |
46.60 |
438 |
22.23 |
339 |
17.21 |
194 |
9.85 |
67 |
3.40 |
14 |
0.71 |
1970 |
21.33 |
|
Zona 08 |
42 |
7.88 |
125 |
23.45 |
200 |
37.52 |
110 |
20.64 |
30 |
5.63 |
26 |
4.88 |
533 |
5.77 |
|
Zona 09 |
91 |
4.87 |
89 |
4.76 |
774 |
41.39 |
589 |
31.50 |
234 |
12.51 |
93 |
4.97 |
1870 |
20.25 |
|
Zona 11 |
20 |
4.21 |
37 |
7.79 |
123 |
25.89 |
109 |
22.95 |
79 |
16.63 |
107 |
22.53 |
475 |
5.14 |
|
Subtotal |
1369 |
14.83 |
1271 |
13.76 |
3214 |
34.81 |
2170 |
23.50 |
754 |
8.17 |
456 |
4.94 |
9234 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
A nivel de zonas de planificación que establece el PAUOS se tienen los siguientes indicadores:
· En la Zona 01 predominan los predios comprendidos en los rangos de 500-1.000 m2 y de 300-500 m2, con el 35,78 % y el 34,19 % respectivamente. Cumpliendo con la normativa vigente que establece para esta Zona un lote mínimo de 300 m2.
· En la Zona 02 predominan los predios en el rango de 300-500 m2, con el 45,90 % La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 300 m2.
· En la Zona 03 predominan los predios en el rango de 300-500 m2 y de 500-1.000 m2, con el 40,31 % y el 34,38 % respectivamente. La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 400 m2.
· En la Zona 04 predominan los predios en el rango de 300-500 m2 y de 500-1.000 m2, con el 33,79 % y el 31,40 % respectivamente. La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 300 m2.
Mapa 5. Tamaño de los predios en la cabecera cantonal.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
· En la Zona 05 predominan los predios en el rango de 300-500 m2, con el 34,80 % La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 300 m2.
· En la Zona 06 predominan los predios en el rango de 300-500 m2, con el 45,79 % La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 225 m2.
· En la Zona 07 predominan los predios menores a 200 m2, con el 46,60 % La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 108 m2.
· En la Zona 08 predominan los predios en el rango de 300-500 m2, con el 37,52 % La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 225 m2.
· En la Zona 09 predominan los predios en el rango de 300-500 m2 y de 500-1.000 m2, con el 41,39 % y el 31,50 % respectivamente. La normativa vigente establece para esta zona un lote mínimo de 400 m2.
· En la Zona 11 predominan los predios en los rangos de 300-500 m2, 500-1.000 m2 y mayores a 2.000 m2, con el 25,89 %, 22,95 % y 22,53 % respectivamente. La normativa vigente no establece ninguna de determinante para la habilitación y edificación, pues se tratan de áreas de protección.
Tabla 8. Tamaño de los predios. Cabeceras parroquiales.
|
Cabeceras parroquiales |
< 200 m² |
200-300 m² |
300-500 m² |
500-1000 m² |
1000-2000 m² |
> 2000 m² |
TOTAL |
|||||||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Alshi |
5 |
3.25 |
11 |
7.14 |
38 |
24.68 |
54 |
35.06 |
23 |
14.94 |
23 |
14.94 |
154 |
100.00 |
|
Cuchaentza |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
2 |
1.39 |
122 |
84.72 |
20 |
13.89 |
144 |
100.00 |
|
General Proaño |
43 |
3.31 |
101 |
7.76 |
461 |
35.43 |
366 |
28.13 |
200 |
15.37 |
130 |
9.99 |
1301 |
100.00 |
|
Río Blanco |
37 |
6.04 |
109 |
17.78 |
123 |
20.07 |
215 |
35.07 |
86 |
14.03 |
43 |
7.01 |
613 |
100.00 |
|
San Isidro |
35 |
11.18 |
28 |
8.95 |
74 |
23.64 |
106 |
33.87 |
40 |
12.78 |
30 |
9.58 |
313 |
100.00 |
|
Sevilla DB |
44 |
6,36 |
68 |
9,83 |
140 |
20,23 |
261 |
37,72 |
115 |
16,62 |
64 |
9,25 |
692 |
100.00 |
|
Sinaí |
9 |
2.90 |
5 |
1.61 |
22 |
7.10 |
135 |
43.55 |
96 |
30.97 |
43 |
13.87 |
310 |
100.00 |
|
Zuñac |
11 |
10.38 |
10 |
9.43 |
26 |
24.53 |
36 |
33.96 |
12 |
11.32 |
11 |
10.38 |
106 |
100.00 |
|
Subtotal |
140 |
4.76 |
264 |
8.98 |
744 |
25.30 |
914 |
31.08 |
579 |
19.69 |
300 |
10.20 |
2941 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
A nivel de las cabeceras parroquiales en general se presenta un equilibrio en cuanto al tamaño de los lotes, destacándose los siguientes indicadores: i) Mayoritariamente encontramos predios comprendidos en el rango de 500-1.000 m2 con el 31,08 % del total; ii) Luego están los predios comprendidos entre los 300-500 m2 con el 25,30 %; iii) A continuación, están los predios comprendidos en el rango de 1.000-2.000 m2 con el 19,69 %; iv) Le siguen los predios mayores a 2.000 m2 con el 10,20 %; v) Luego tenemos los predios comprendidos entre los 200-300 m2 con el 8,98 %; y vi) Finalmente están los predios con superficies menores a los 200 m2 con el 4,76 %.
A continuación, se exponen los rangos de superficie predominante en cada cabecera parroquial:
· En la cabecera parroquial de Alshi predominan los predios con superficies comprendidos entre los 500-1000 m2 con el 35,06 % y los predios comprendidos entre los 300-500 m2 con el 24,68 %.
· En la cabecera parroquial de Cuchaentza predominan los predios comprendidos entre los 1.000-2.000 m2 con el 84,72 %.
· En la cabecera parroquial de General Proaño predominan los predios con superficies comprendidos entre los 300-500 m2 con el 35,43 % y los predios comprendidos entre los 500-1.000 m2 con el 28,13 %.
· En la cabecera parroquial de Río Blanco predominan los predios comprendidos entre los 500-1.000 m2 con el 35,07 %.
· En la cabecera parroquial de San Isidro predominan los predios con superficies comprendidos entre los 500-1.000 m2 con el 33,87 % y los predios comprendidos entre los 300-500 m2 con el 23,64 %.
· En la cabecera parroquial de Sinaí predominan los predios comprendidos entre los 500-1.000 m2 con el 43,55 %.
· En la cabecera parroquial de Zúñac predominan los predios comprendidos entre los 500-1.000 m2 con el 33,96 %.
Mapa 6. Tamaño del lote en las cabeceras parroquiales 1.
Mapa 7. Tamaño del lote en las cabeceras parroquiales 2.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
1.2.3 Ocupación y niveles de ocupación.
1.2.3.1 Ocupación del predio.
El presente análisis considera los lotes con edificación y sin edificación; los mismos muestran la siguiente distribución. En la ciudad de Macas los predios con edificación alcanzan las 5.167 unidades esto representa el 55,96 % del total de predios; mientras que los predios sin edificación registran 4.067 unidades que representa el 44,04 % del total.
El análisis de los predios edificados y no edificados en las diferentes zonas muestra una variación significativa en el nivel de desarrollo urbano, así se tienen los siguientes indicadores:
· Con un alto porcentaje de predios edificados tenemos las zonas 05 (80,41 %), 06 (82,34 %), y 07 (86,95 %), lo que indica un alto grado de consolidación urbana y uso intensivo del suelo. De manera similar, las zonas 01 (53,51 %) y 08 (53,47 %) también presentan un ligero predominio de predios edificados, reflejando un balance entre áreas desarrolladas y disponibles para futuros proyectos.
· Por otro lado, existen zonas donde predominan los predios no edificados, destacándose las zonas 03 (71,44 %), 11 (65,89 %), 02 (62,87 %), 04 (59,73 %) y 09 (55,78 %). Esto indica un mayor grado de dispersión y disponibilidad de suelo para receptar nuevas edificaciones y actividades.
Mapa 8. Ocupación del predio. Cabecera cantonal.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Mapa 9. Forma de ocupación. Cabecera cantonal.
|
Zonas PAUOS |
Con edificación |
Sin edificación |
Total |
|||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Zona 01 |
335 |
53.51 |
291 |
46.49 |
626 |
100.00 |
|
Zona 02 |
521 |
37.13 |
882 |
62.87 |
1403 |
100.00 |
|
Zona 03 |
255 |
28.56 |
638 |
71.44 |
893 |
100.00 |
|
Zona 04 |
118 |
40.27 |
175 |
59.73 |
293 |
100.00 |
|
Zona 05 |
550 |
80.41 |
134 |
19.59 |
684 |
100.00 |
|
Zona 06 |
401 |
82.34 |
86 |
17.66 |
487 |
100.00 |
|
Zona 07 |
1713 |
86.95 |
257 |
13.05 |
1970 |
100.00 |
|
Zona 08 |
285 |
53.47 |
248 |
46.53 |
533 |
100.00 |
|
Zona 09 |
827 |
44.22 |
1043 |
55.78 |
1870 |
100.00 |
|
Zona 11 |
162 |
34.11 |
313 |
65.89 |
475 |
100.00 |
|
Subtotal |
5167 |
55.96 |
4067 |
44.04 |
9234 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
A nivel de las cabeceras parroquiales la tendencia se mantiene, los predios edificados alcanzan el 53,45 %; mientras que los predios sin edificar alcanzan el 46,55 % del total de predios catastrados. Estos resultados se los particulariza a continuación:
· En la cabecera parroquial de Alshi los predios edificados alcanzan el 85,06 %; mientras que el 14,94 % de los predios está sin edificar.
· En la cabecera parroquial de Cuchaentza los predios edificados alcanzan el 61,81 %; mientras que el 38,19 % corresponde a los predios no edificados.
· En la cabecera parroquial de General Proaño los predios no edificados alcanzan el 62,03 %; mientras que el 37,97 % corresponde a los predios edificados.
· En la cabecera parroquial de Río Blanco los predios edificados alcanzan el 61,50 %; mientras que el 38,50 % corresponde a los predios no edificados.
· En la cabecera parroquial de San Isidro los predios edificados alcanzan el 76,04 %; mientras que el 23,96 % de los predios está sin edificar.
· En la cabecera parroquial de Sinaí los predios edificados alcanzan el 53,87 %; mientras que el 46,13 % de los predios está sin edificar.
· En la cabecera parroquial de Zúñac los predios edificados alcanzan el 71,70 %; mientras que el 28,30 % de los predios está sin edificar.
Tabla 9. Forma de ocupación. Cabeceras parroquiales.
|
Cabeceras parroquiales. |
Con edificación |
Sin edificación |
Total |
|||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Alshi (9 de Octubre) |
131 |
85.06 |
23 |
14.94 |
154 |
100.00 |
|
Cuchaentza |
89 |
61.81 |
55 |
38.19 |
144 |
100.00 |
|
General Proaño |
494 |
37.97 |
807 |
62.03 |
1301 |
100.00 |
|
Río Blanco |
377 |
61.50 |
236 |
38.50 |
613 |
100.00 |
|
San Isidro |
238 |
76.04 |
75 |
23.96 |
313 |
100.00 |
|
Sevilla Don Bosco |
216 |
31,21 |
476 |
68,79 |
692 |
100.00 |
|
Sinaí |
167 |
53.87 |
143 |
46.13 |
310 |
100.00 |
|
Zúñac |
76 |
71.70 |
30 |
28.30 |
106 |
100.00 |
|
Subtotal |
1572 |
53.45 |
1369 |
46.55 |
2941 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Mapa 10. Forma de ocupación. Cabeceras parroquiales 1.
Mapa 11. Forma de ocupación. Cabeceras parroquiales 2.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
1.2.3.2 Nivel de ocupación del suelo.
El análisis del nivel de ocupación del suelo en la cabecera cantonal de Macas evidencia una estructura urbana caracterizada por altos porcentajes de suelo subutilizado, situación que se manifiesta en la significativa proporción de lotes no edificados o con ocupación parcial. Este comportamiento confirma un patrón de crecimiento urbano disperso y poco eficiente, con una ocupación heterogénea del territorio y una limitada consolidación del tejido urbano en amplios sectores de la ciudad.
De acuerdo con los rangos de ocupación establecidos, el 64,86 % de las manzanas se encuentra en proceso de formación, con niveles de ocupación en planta baja comprendidos entre el 0 - 25 %, lo que refleja una predominancia de suelo urbano habilitado, pero aún no edificado. A este grupo le siguen las manzanas en proceso de conformación, que representan el 13,11 %, con rangos de ocupación entre el 25 - 50 %, evidenciando un avance incipiente de la edificación, aunque todavía distante de un escenario de consolidación urbana efectiva. Por su parte, las manzanas en proceso de complementación, con niveles de ocupación entre el 50 - 75 %, alcanzan apenas el 8,22 %, mientras que aquellas clasificadas en proceso de consolidación, con ocupaciones entre el 75 - 100 %, representan únicamente el 6,64 % del total. Estos valores ponen de manifiesto que solo una fracción reducida del suelo urbano presenta condiciones cercanas a una ocupación equilibrada, compatible con una ciudad compacta y funcional.
Finalmente, se identifican manzanas con niveles de sobreocupación, que corresponden al 7,17 %, en las cuales se ha superado el 100 % de ocupación permitida en planta baja. Esta situación, corroborada por los valores superiores al COS máximo en sectores específicos (como se evidencia en la Zona 07, con un nivel de ocupación del 103,83 %), constituye un indicador de procesos de edificación intensiva no regulada, asociados a prácticas de construcción informal o a la ausencia de control efectivo del cumplimiento de los parámetros urbanísticos.
Tabla 10. Resumen, nivel de ocupación del suelo. Cabecera cantonal.
|
Zonas PAUOS |
Área (m2) |
Nº lotes |
Área edificada PB (m2) |
COS PB (%) |
Área edificable PB (m2) |
Nivel de ocupación del suelo (%) |
Área vacante PB (m2) |
|
Zona 01 |
518463.27 |
626 |
42855.64 |
44% |
228123.84 |
18.79% |
185268.20 |
|
Zona 02 |
1226166.13 |
1403 |
62481.74 |
44% |
539513.10 |
11.58% |
477031.36 |
|
Zona 03 |
1535574.62 |
893 |
36717.18 |
41% |
629585.59 |
5.83% |
592868.41 |
|
Zona 04 |
183657.70 |
293 |
14575.58 |
44% |
80809.39 |
18.04% |
66233.81 |
|
Zona 05 |
335487.18 |
684 |
73038.95 |
51% |
171098.46 |
42.69% |
98059.51 |
|
Zona 06 |
251046.00 |
487 |
60045.93 |
45% |
112970.70 |
53.15% |
52924.77 |
|
Zona 07 |
557754.93 |
1970 |
260592.92 |
45% |
250989.72 |
103.83% |
-9603.20 |
|
Zona 08 |
392531.97 |
533 |
55311.56 |
45% |
176639.39 |
31.31% |
121327.83 |
|
Zona 09 |
1652041.63 |
1870 |
115097.53 |
42% |
693857.48 |
16.59% |
578759.95 |
|
|
|
Total (m2) |
720717.03 |
|
2883587.67 |
|
2162870.64 |
|
|
|
Total (has) |
72.07 |
|
288.36 |
|
216.29 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
El análisis desagregado por zonas PAUOS refuerza esta lectura territorial. Sectores extensos como las Zonas 02, 03 y 09 presentan niveles de ocupación inferiores al 20 %, acompañados de grandes superficies vacantes en planta baja, lo que revela una importante reserva de suelo urbano no aprovechado. En contraste, zonas como la 05 y la 06 muestran niveles de ocupación medios, entre el 25 - 75 %, que evidencian procesos de transición hacia una mayor consolidación, aunque aún con márgenes significativos para optimizar el uso del suelo existente.
En términos agregados, la cabecera cantonal dispone de una superficie vacante en planta baja considerable, lo que confirma que el principal desafío urbano no radica en la falta de suelo urbano, sino en su ineficiente ocupación y gestión. Esta condición tiene implicaciones directas sobre la sostenibilidad del modelo urbano, al generar mayores costos de provisión de infraestructura y servicios básicos, incrementar las distancias de desplazamiento y fomentar un crecimiento periférico innecesario.
Los resultados del análisis del nivel de ocupación del suelo sustentan la necesidad de orientar la planificación urbana hacia estrategias de consolidación del suelo urbano existente, promoviendo la ocupación progresiva de lotes vacantes, la densificación controlada en áreas con infraestructura instalada y el fortalecimiento de los mecanismos de control urbanístico para evitar procesos de sobreocupación. Estas acciones resultan fundamentales para frenar la expansión dispersa de la ciudad, garantizar un uso adecuado del suelo urbano y avanzar hacia un modelo de ciudad más compacta, eficiente y ambientalmente sostenible.
Mapa 12. Nivel de ocupación Cabecera cantonal.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Tabla 11. Nivel de ocupación por zonas PAUOS.
|
Zonas PAUOS |
Formación |
Conformación |
Complementación |
Consolidación |
Sobreocupación |
Total |
||||||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Zona 01 |
35 |
70.00 |
13 |
26.00 |
2 |
4.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
50 |
100.00 |
|
Zona 02 |
95 |
100.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
95 |
100.00 |
|
Zona 03 |
56 |
87.50 |
5 |
7.81 |
2 |
3.13 |
1 |
1.56 |
|
0.00 |
64 |
100.00 |
|
Zona 04 |
11 |
91.67 |
1 |
8.33 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
12 |
100.00 |
|
Zona 05 |
8 |
22.22 |
16 |
44.44 |
12 |
33.33 |
|
0.00 |
|
0.00 |
36 |
100.00 |
|
Zona 06 |
6 |
16.22 |
4 |
10.81 |
14 |
37.84 |
11 |
29.73 |
2 |
5.41 |
37 |
100.00 |
|
Zona 07 |
3 |
4.05 |
4 |
5.41 |
8 |
10.81 |
21 |
28.38 |
38 |
51.35 |
74 |
100.00 |
|
Zona 08 |
24 |
52.17 |
12 |
26.09 |
4 |
8.70 |
5 |
10.87 |
1 |
2.17 |
46 |
100.00 |
|
Zona 09 |
133 |
84.18 |
20 |
12.66 |
5 |
3.16 |
|
0.00 |
|
0.00 |
158 |
100.00 |
|
Subtotal |
371 |
64.86 |
75 |
13.11 |
47 |
8.22 |
38 |
6.64 |
41 |
7.17 |
572 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
A nivel de las cabeceras parroquiales se muestran bajísimos niveles de ocupación, Del total de manzanas analizadas, el 90,28 % se encuentra en proceso de formación, con rangos de ocupación en planta baja entre el 0-25 %, lo que confirma la predominancia de lotes vacantes o con edificaciones muy parciales dentro de los perímetros urbanos parroquiales. El 8,44 % de las manzanas se ubica en proceso de conformación, con niveles de ocupación comprendidos entre el 25-50 %, reflejando una etapa inicial de desarrollo urbano, aún distante de condiciones de consolidación. Las manzanas en proceso de complementación, con rangos de ocupación entre el 50-75 %, representan apenas el 1,02 %, lo que evidencia la casi inexistencia de tejidos urbanos con un grado medio de ocupación. No se registran manzanas en proceso de consolidación (75 –100 %), y únicamente el 0,26 % presenta condiciones de sobreocupación, es decir, una ocupación superior al 100 % en planta baja.
Tabla 12. Nivel de ocupación por cabeceras parroquiales.
|
Cabeceras parroquiales |
Formación |
Conformación |
Complementación |
Consolidación |
Sobreocupación |
Total |
||||||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Alshi |
12 |
57.14 |
8 |
38.10 |
|
0.00 |
|
0.00 |
1 |
4.76 |
21 |
100.00 |
|
Cuchaentza |
22 |
100.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
22 |
100.00 |
|
Gral. Proaño |
121 |
93.08 |
7 |
5.38 |
2.00 |
1.54 |
|
0.00 |
|
0.00 |
130 |
100.00 |
|
Río Blanco |
47 |
92.16 |
3 |
5.88 |
1.00 |
1.96 |
|
0.00 |
|
0.00 |
51 |
100.00 |
|
San Isidro |
31 |
79.49 |
7 |
17.95 |
1.00 |
2.56 |
|
0.00 |
|
0.00 |
39 |
100.00 |
|
Sevilla DB |
68 |
100.00 |
- |
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
68 |
100.00 |
|
Sinaí |
44 |
89.80 |
5 |
10.20 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
49 |
100.00 |
|
Zúñac |
8 |
72.73 |
3 |
27.27 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
11 |
100.00 |
|
Subtotal |
353 |
90.28 |
33 |
8.44 |
4 |
1.02 |
0 |
0.00 |
1 |
0.26 |
391 |
100.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Los resultados evidencian que los centros urbano-parroquiales presentan dinámicas propias de transición rural-urbana, donde persisten usos y actividades de carácter rural al interior del suelo clasificado como urbano, así como una baja intensidad edificatoria. Esta condición genera un uso ineficiente del suelo urbano habilitado, incrementa los costos de extensión de redes y equipamientos, y dificulta la consolidación de centralidades parroquiales funcionales.
Mapa 13. Nivel de ocupación cabeceras parroquiales 1.
Mapa 14. Nivel de ocupación cabeceras parroquiales 2.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
1.2.3.3 Edificabilidad.
Para profundizar en el análisis del rendimiento urbano desde una perspectiva morfológica, es necesario registrar los datos correspondientes a los metros cuadrados construidos en los diferentes pisos o plantas (en su estado actual) y compararlos con las disposiciones establecidas en la normativa vigente sobre uso y ocupación del suelo.
Los datos expuestos muestran un gran potencial de desarrollo, así tenemos: las zonas con mayor capacidad: Zona 09 tiene el área más grande por edificar (1,258,913.50 m²), seguida de Zona 03 (1,221,570.89 m²) y Zona 02 (1,006,351.67 m²). En cambio, que la Zona 07 muestra un valor negativo (-66,341.50 m²), lo que sugiere que ya ha superado su capacidad edificable permitida, producida por la construcción irregular de pisos adicionales generando una sobreocupación.
Los datos expuestos muestran que la ciudad de Macas dispondría de un área edificable aproximada de 5,905,487.43 m2, según la normativa vigente; de este total se encuentra edificada una superficie aproximada de 1,244,767.61 m2, que representa el 21,04 %; quedando disponible por edificar aproximadamente 4,662,719.82 m2.
A nivel general, la mayoría de las zonas tienen una significativa área por edificar, indicando un potencial considerable para el desarrollo urbano futuro. Sin embargo, es crucial gestionar este desarrollo de manera sostenible para evitar la subutilización y la sobreocupación.
Tabla 13. Nivel de edificabilidad por zonas PAUOS.
|
Zonas PAUOS |
Área manzanas (m2) |
Nº Lotes |
Área edificada total (m2) |
Índice construcción |
Área edificable (m2) |
Área x edificar (m2) |
|
Zona 01 |
518463.27 |
626 |
54577.81 |
0.89 |
461432.31 |
406854.50 |
|
Zona 02 |
1226166.13 |
1403 |
84936.19 |
0.89 |
1091287.86 |
1006351.67 |
|
Zona 03 |
1535574.62 |
893 |
52956.04 |
0.83 |
1274526.93 |
1221570.89 |
|
Zona 04 |
183657.70 |
293 |
20875.88 |
1.34 |
246101.32 |
225225.44 |
|
Zona 05 |
335487.18 |
684 |
110290.73 |
1.02 |
342196.92 |
231906.19 |
|
Zona 06 |
251046.00 |
487 |
107046.21 |
0.89 |
223430.94 |
116384.73 |
|
Zona 07 |
557754.93 |
1970 |
562743.39 |
0.89 |
496401.89 |
-66341.50 |
|
Zona 08 |
392531.97 |
533 |
87499.06 |
0.89 |
349353.45 |
261854.39 |
|
Zona 09 |
1652041.63 |
1870 |
161842.30 |
0.86 |
1420755.80 |
1258913.50 |
|
Total (m2) |
1242767.61 |
|
5905487.43 |
4662719.82 |
||
|
Total (has) |
124.28 |
|
590.55 |
466.27 |
||
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Desde el punto de vista morfológico, el análisis de la altura de las edificaciones permite complementar la lectura del aprovechamiento edificatorio. A escala urbana, predomina claramente la edificación de uno y dos pisos, que en conjunto representan más del 86 % del total de edificaciones registradas. Las edificaciones de tres pisos alcanzan el 9,63 %, mientras que las construcciones de cuatro o más pisos son marginales, con porcentajes inferiores al 3 %, concentrándose principalmente en la Zona 07. Este patrón confirma un modelo urbano extensivo y de baja intensidad edificatoria, incluso en sectores donde la normativa permite mayores niveles de aprovechamiento del suelo.
La coexistencia de amplias áreas con baja edificabilidad utilizada y, simultáneamente, de zonas puntuales con sobreocupación, refleja una desarticulación entre la normativa urbanística y la dinámica real de ocupación del suelo. Mientras grandes sectores mantienen un potencial edificable ocioso, otros concentran procesos de densificación no regulada, lo que genera desequilibrios territoriales y funcionales.
En términos de planificación urbana, estos resultados confirman que el principal reto para la ciudad no es la disponibilidad de suelo urbano ni la falta de capacidad edificable, sino la gestión eficiente y equitativa del aprovechamiento urbanístico. En este sentido, se vuelve prioritario orientar las políticas de uso y gestión del suelo hacia la activación del potencial edificable existente, promoviendo la ocupación progresiva de lotes vacantes, la densificación controlada en zonas con infraestructura consolidada y el fortalecimiento de los instrumentos de control para evitar la sobreocupación y la edificación fuera de norma.
Tabla 14. Altura de la edificación por zonas
|
Zonas PAUOS |
1 piso |
2 pisos |
3 pisos |
4 pisos |
5 pisos |
6 pisos |
7 pisos |
Total |
||||||||
|
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
Nº |
% |
|
|
Zona 01 |
335 |
76.14 |
87 |
19.77 |
14 |
3.18 |
2 |
0.45 |
2 |
0.45 |
|
0.00 |
|
0.00 |
440 |
100.00 |
|
Zona 02 |
521 |
72.77 |
157 |
21.93 |
31 |
4.33 |
5 |
0.70 |
2 |
0.28 |
|
0.00 |
|
0.00 |
716 |
100.00 |
|
Zona 03 |
255 |
63.12 |
126 |
31.19 |
18 |
4.46 |
4 |
0.99 |
1 |
0.25 |
|
0.00 |
|
0.00 |
404 |
100.00 |
|
Zona 04 |
118 |
59.60 |
62 |
31.31 |
15 |
7.58 |
3 |
1.52 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
198 |
100.00 |
|
Zona 05 |
550 |
60.57 |
297 |
32.71 |
59 |
6.50 |
2 |
0.22 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
908 |
100.00 |
|
Zona 06 |
401 |
55.31 |
251 |
34.62 |
60 |
8.28 |
10 |
1.38 |
2 |
0.28 |
1 |
0.14 |
|
0.00 |
725 |
100.00 |
|
Zona 07 |
1713 |
43.74 |
1332 |
34.01 |
600 |
15.32 |
196 |
5.01 |
52 |
1.33 |
17 |
0.43 |
6 |
0.15 |
3916 |
100.00 |
|
Zona 08 |
285 |
55.66 |
179 |
34.96 |
44 |
8.59 |
4 |
0.78 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
512 |
100.00 |
|
Zona 09 |
827 |
68.57 |
338 |
28.03 |
39 |
3.23 |
2 |
0.17 |
|
0.00 |
|
0.00 |
|
0.00 |
1206 |
100.00 |
|
Protección |
162 |
61.13 |
82 |
30.94 |
15 |
5.66 |
5 |
1.89 |
1 |
0.38 |
|
0.00 |
|
0.00 |
265 |
100.00 |
|
Subtotal |
5167 |
55.62 |
2911 |
31.33 |
895 |
9.63 |
233 |
2.51 |
60 |
0.65 |
18 |
0.19 |
6 |
0.06 |
9290 |
1000.00 |
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.
Mapa 15. Altura de la edificación. Ciudad de Macas.
Fuente: GAD Municipal del Cantón Morona. 2024.
Elaboración: Equipo Técnico GADM Morona - USAID 2024.